Apartament renovat într-un bloc vechi: ce modificări verifici înainte de cumpărare

Un apartament renovat poate arăta impecabil la prima vizionare. Pereți proaspăt zugrăviți, pardoseală nouă, baie refăcută și bucătărie modernă pot crea impresia că toate problemele au fost rezolvate. Finisajele spun însă puține despre ce s-a modificat în spatele lor.

Într-un bloc existent, mai ales unul care a trecut prin mai multe renovări, cumpărătorul trebuie să distingă între lucrările de finisaj și intervențiile care au schimbat compartimentarea, instalațiile sau elemente ale clădirii.

CSV.RO este o platformă de anunțuri online pentru cumpărare, schimb și vânzare, cu o secțiune dedicată ofertelor imobiliare. Un anunț te poate ajuta să compari apartamente după preț, suprafață, camere, etaj și dotări. Verificarea tehnică și juridică trebuie însă făcută separat, înainte de semnare.

Începe cu planul apartamentului

Primul pas este să compari compartimentarea actuală cu planul și documentele disponibile.

Urmărește dacă:

• bucătăria a fost deschisă către living;
• un hol a fost eliminat;
• o cameră a fost extinsă;
• un gol de ușă a fost mutat sau lărgit;
• baia sau bucătăria și-au schimbat poziția;
• balconul a fost închis sau integrat în cameră;
• au apărut nișe sau treceri care nu există în plan.

O diferență nu înseamnă automat că există o problemă. Înseamnă că trebuie să afli ce lucrare s-a executat, când, pe baza căror documente și dacă situația actuală este reflectată corect în actele proprietății.

În categoria Apartamente de pe CSV.RO poți compara anunțuri după suprafață utilă, număr de camere, etaj, încălzire și alte criterii. La vizionare, comparația trebuie dusă mai departe, către plan și situația reală.

Întreabă explicit ce pereți au fost modificați

Nu presupune că un perete eliminat era doar de compartimentare. Aspectul finisat nu îți spune ce rol avea elementul înainte de renovare.

Întrebările utile sunt simple:

• Ce pereți au fost eliminați?
• Ce goluri au fost create sau lărgite?
• A fost mutată vreo ușă?
• Există proiect sau documentație pentru intervenție?
• A participat un proiectant sau un expert tehnic?
• Au fost necesare aprobări ori autorizații?

Dacă există neclarități privind elemente structurale sau intervenții importante, nu încerca să stabilești singur siguranța lor. Un expert tehnic atestat sau alt specialist competent trebuie să analizeze situația concretă.

Nu diagnostica structura după o fisură

O fisură poate apărea din motive diferite. Poate fi în stratul de finisaj, în tencuială, la îmbinarea materialelor sau într-un element care necesită investigații suplimentare.

La fel, absența fisurilor vizibile nu demonstrează că apartamentul sau clădirea nu au probleme.

Fotografiază și notează:

• fisuri diagonale sau repetate;
• fisuri în jurul golurilor;
• zone recent reparate punctual;
• tencuială desprinsă;
• deformări;
• uși sau ferestre care se închid greu;
• diferențe vizibile de nivel.

Acestea sunt motive pentru întrebări și verificări, nu un diagnostic seismic.

Clasa de risc seismic nu se stabilește după anul blocului

Anul construcției este o informație utilă, dar nu reprezintă singur o clasă de risc seismic.

În România, Legea nr. 212/2022 prevede patru clase de risc seismic, iar încadrarea unei clădiri se face în urma unei expertize tehnice. Expertul tehnic atestat realizează evaluarea și întocmește raportul de expertiză.

Dacă blocul a fost expertizat, cere informații despre raport și despre încadrarea stabilită. Dacă nu există o expertiză, nu transforma lipsa unei încadrări într-o concluzie că imobilul este sigur sau nesigur.

Verifică modificările balconului

Balconul este una dintre zonele în care apar frecvent renovări vizibile.

Poți întâlni:

• închideri cu tâmplărie;
• eliminarea unor uși sau ferestre;
• integrarea balconului în cameră;
• mutarea caloriferului;
• modificarea pardoselii;
• izolații suplimentare;
• schimbări ale parapetului.

Întreabă ce s-a modificat efectiv și ce documente există. Nu presupune că o lucrare este corectă doar pentru că este veche sau pentru că și alte apartamente au făcut aceeași schimbare.

Uită-te atent la baie și bucătărie

O baie renovată poate ascunde instalații vechi sau trasee modificate. O bucătărie mutată poate implica schimbări de apă, canalizare, gaz, ventilație sau electricitate.

Verifică:

• presiunea apei;
• scurgerile vizibile;
• mirosurile de canalizare;
• ventilația;
• poziția conductelor;
• urmele de umezeală;
• îmbinările de sub chiuvete;
• zonele din jurul căzii sau dușului;
• tavanul și pereții comuni cu vecinii.

Dacă încăperile umede și-au schimbat poziția față de configurația inițială, cere explicații și documente.

Verifică instalația electrică, nu doar prizele noi

Prizele și întrerupătoarele noi pot fi montate peste o instalație refăcută complet sau peste una modificată parțial.

Întreabă:

• dacă instalația a fost înlocuită;
• când a fost executată lucrarea;
• cine a executat-o;
• dacă există documente;
• dacă tabloul electric a fost schimbat;
• ce circuite separate există pentru consumatori mari.

Un electrician autorizat poate verifica instalația mai bine decât o inspecție vizuală făcută în timpul unei vizionări.

Clarifică intervențiile la gaz și încălzire

Dacă apartamentul are centrală, instalație de gaz sau modificări ale încălzirii, cere documentele disponibile pentru lucrările executate și verificările obligatorii aplicabile instalației respective.

Urmărește dacă:

• centrala și evacuarea sunt montate corect;
• conductele au trasee clare;
• radiatoarele au fost mutate;
• există intervenții improvizate;
• echipamentele au documentația disponibilă.

Pentru instalațiile de gaz, nu face teste improvizate. Folosește persoane și firme autorizate.

Privește tavanele și pardoselile

Un tavan fals poate ascunde cabluri, țevi, diferențe de nivel sau reparații. Pardoseala nouă poate masca denivelări și zone afectate de umezeală.

Observă:

• diferențele de nivel între camere;
• sunetele neobișnuite la mers;
• zonele moi sau instabile;
• mirosul de umezeală;
• petele de pe tavan;
• reparațiile locale;
• colțurile ascunse de mobilier.

Dacă renovarea este foarte recentă, întreabă ce exista înainte în zonele refăcute.

Nu analiza doar interiorul apartamentului

Apartamentul face parte dintr-o clădire. Verifică și spațiile comune.

Urmărește:

• subsolul;
• casa scării;
• fațada;
• rosturile și zonele de îmbinare;
• acoperișul sau terasa, unde este relevant;
• liftul;
• conductele comune;
• urmele de infiltrații;
• lucrările de reparație recente.

Întreabă administratorul sau asociația despre reparații, intervenții și probleme recurente. O baie impecabilă nu compensează o coloană comună cu probleme sau infiltrații repetate de la terasă.

Cere documentele renovării atunci când există

O renovare bine documentată este mai ușor de verificat.

În funcție de lucrările efectuate, pot exista:

• facturi;
• contracte de execuție;
• schițe;
• proiecte;
• autorizații;
• procese-verbale;
• documente ale instalațiilor;
• rapoarte sau expertize tehnice.

Legea nr. 50/1991 reglementează autorizarea executării lucrărilor de construcții, iar situația concretă depinde de natura intervenției. Nu presupune că orice renovare necesită aceeași documentație și nici că orice lucrare interioară este exceptată. Dacă există modificări importante, verifică situația cu specialiști și autoritatea competentă.

Compară descrierea din anunț cu realitatea

Termeni precum „renovat complet”, „instalații noi”, „bloc sigur” sau „fără probleme” trebuie transformați în întrebări concrete.

Întreabă:

• Ce înseamnă „renovat complet”?
• Ce instalații au fost înlocuite?
• Ce lucrări sunt doar cosmetice?
• Când s-au făcut lucrările?
• Cine le-a executat?
• Ce documente există?
• Blocul are expertiză tehnică?
• Există lucrări planificate de asociație?

Pe pagina CSV.RO dedicată anunțurilor imobiliare din România, cumpărătorii pot compara apartamente, case și terenuri după informațiile din ofertă. Vizionarea trebuie folosită pentru verificarea acestor informații, nu doar pentru confirmarea aspectului din fotografii.

Vino la a doua vizionare cu specialistul potrivit

Nu fiecare apartament necesită aceeași echipă de verificare. În funcție de ce observi, poate fi util:

• un inginer constructor;
• un expert tehnic atestat;
• un electrician autorizat;
• un specialist pentru instalații;
• un topograf sau cadastralist pentru situații specifice;
• un notar sau avocat pentru documente și tranzacție.

Costul unei verificări înainte de cumpărare poate fi mic raportat la costul unei intervenții descoperite după tranzacție.

Nu trimite avans înainte să clarifici identitatea și documentele

Un apartament atractiv și un preț bun pot crea presiune pentru o decizie rapidă.

Înainte să trimiți bani:

• verifică identitatea interlocutorului;
• clarifică în ce calitate vinde sau reprezintă proprietarul;
• citește documentele;
• verifică situația apartamentului cu notarul;
• stabilește în scris condițiile avansului;
• nu folosi linkuri de plată primite din surse neverificate.

CSV.RO publică și sfaturi de siguranță pentru utilizatori privind verificarea interlocutorului, documentele, avansurile și tentativele de fraudă.

Checklist pentru un apartament renovat

• Planul a fost comparat cu situația actuală.
• Modificările de compartimentare sunt cunoscute.
• Pereții eliminați sau golurile lărgite au fost clarificate.
• Balconul și tâmplăria au fost verificate.
• Baia și bucătăria au fost inspectate pentru umezeală și modificări.
• Instalația electrică a fost analizată.
• Gazul și încălzirea au documentele disponibile.
• Fisurile și reparațiile locale au fost fotografiate.
• Subsolul și spațiile comune au fost văzute.
• Informațiile despre expertiza seismică au fost verificate.
• Documentele renovării au fost cerute.
• Un specialist a fost implicat unde există neclarități.
• Avansul nu este plătit înainte de verificările necesare.

Un apartament renovat poate fi o alegere foarte bună. Important este să știi ce cumperi dincolo de finisaje.

Vopseaua, parchetul și mobilierul se pot schimba relativ ușor. Compartimentarea, instalațiile și intervențiile asupra clădirii au nevoie de o verificare mai atentă. Compară ofertele, pune întrebări precise și implică specialiști atunci când răspunsurile nu pot fi stabilite printr-o simplă vizionare.