Apartamentul pe care vrei să îl cumperi rezistă la cutremure? Cum verifici?

Cutremurele mari au lăsat urme adânci în memoria colectivă, iar dacă locuiești în București, probabil te-ai întrebat măcar o dată cât de sigur este blocul în care vrei să te muți. Când alegi un apartament nou sau într-o clădire mai veche, e important să verifici nu doar aspectul și zona, ci și rezistența la seisme.

Anul construcției, un detaliu foarte important

Unul dintre cele mai simple lucruri pe care le poți face este să verifici anul în care a fost construit blocul. În România, codurile de proiectare antiseismice au fost actualizate de mai multe ori, în special după cutremurele din 1940, 1977, 1986 și 1990. Fiecare actualizare a adus noi cerințe pentru armarea betonului, dimensionarea stâlpilor și calculul fundațiilor.

Dacă blocul a fost construit după 2000, șansele să respecte normele moderne sunt mult mai mari. Nu e suficient să te bazezi doar pe acest detaliu, pentru că există și clădiri ridicate după această perioadă care nu au fost executate corect, însă este un punct de plecare.

În cazul în care analizezi apartamentele din București construite recent, ai avantajul că multe dezvoltări noi vin cu documentație tehnică detaliată, precum și cu imagini din timpul procesului de construcție.

Structura blocului, un alt detaliu pe care trebuie să îl verifici

Cele mai comune structuri în București sunt:

• cadre din beton armat cu diafragme de beton;
• pereți portanți din BCA sau cărămidă;
• combinații între cadre și zidărie portantă.

Cele mai rezistente la cutremure sunt cadrele de beton cu diafragme, care absorb mai bine energia seismică. Acestea se regăsesc în special la clădirile construite după anul 2000.

Structurile cu pereți portanți din BCA sunt mai des întâlnite în blocurile de până la 4 etaje și sunt eficiente doar în anumite condiții. În lipsa stâlpilor verticali din beton, aceste clădiri pot suferi deformări importante în timpul unui cutremur.

Cum verifici dacă blocul are risc seismic, în cazul unui bloc vechi?

Dacă blocul este mai vechi, ai nevoie de informații oficiale. Cele mai utile sunt următoarele:

• certificatul de performanță seismică (dacă există);
• încadrarea în clase de risc (I, II, III sau IV), înregistrată la Primăria Municipiului București;
• istoricul consolidărilor (dacă a fost reabilitat parțial sau complet după un cutremur anterior).

Clădirile din clasa I de risc sunt cele care prezintă pericol de prăbușire totală sau parțială. Dacă ai de gând să cumperi un apartament într-un astfel de bloc, riști nu doar viața ta, ci și imposibilitatea obținerii unui credit ipotecar sau a unei asigurări.

În cazul blocurilor mai vechi care nu au fost expertizate, poți solicita o expertiză tehnică pe cont propriu. Aceasta costă între 1500 și 3000 lei și poate fi realizată de un inginer autorizat. Îți va spune clar dacă structura este afectată, dacă există crăpături periculoase sau dacă sunt probleme ascunse sub tencuială.

Ce semne vizibile arată că structura e slăbită?

Într-un apartament sau într-o scară de bloc, poți observa următoarele semne care pot indica o problemă:

• fisuri diagonale în pereți, în special în jurul colțurilor ușilor și ferestrelor;
• crăpături între tavan și perete;
• zone în care tencuiala se umflă sau cade;
• denivelări ale podelei, în special la etajele inferioare;
• rugina vizibilă pe armătura expusă în pivniță sau la nivelul planșeului.

Aceste semne nu înseamnă automat că blocul e nesigur, dar ridică semne de întrebare și ar trebui analizate de cineva cu experiență.

Pe ce tip de sol este construit blocul?

În București, solul are particularități geologice importante. Zonele de pe malul Dâmboviței sau cele aflate pe straturi groase de pământ moale pot amplifica mișcările seismice. Din acest motiv, unele zone au coeficienți de amplificare mai mari, care trebuie luați în calcul de proiectant în momentul realizării structurii.

Blocurile construite pe un sol nisipos, fără o fundație adâncă, pot suferi tasări sau balans excesiv în timpul unui cutremur. Fundațiile de tip radier general sau cele pe piloți forați sunt mult mai stabile și distribuie uniform sarcinile.

Dacă ai acces la proiectul tehnic, caută date despre fundație și studii geotehnice. Dacă nu, întreabă dezvoltatorul ce tip de fundație a fost folosită.

Ce materiale s-au folosit?

Betonul și oțelul sunt materialele principale într-o structură rezistentă. Calitatea acestora variază în funcție de:

• rețeta betonului (de regulă minim C25/30 pentru clădiri cu mai mult de 4 etaje);
• grosimea armăturii din oțel și distanța dintre etrieri;
• modul de turnare și vibrare a betonului (betonul prost vibrat prinde goluri și se fisurează în timp).

Aceste detalii nu sunt vizibile cu ochiul liber, dar dacă blocul e în curs de construcție sau într-un stadiu în care ai acces la structura expusă, poți verifica:

• dacă există fisuri în grinzi sau stâlpi;
• dacă betonul e sfărâmicios sau zgâriat ușor cu un obiect metalic;
• dacă armătura e ruginită vizibil înainte de turnare.

Aceste semne indică probleme care pot afecta grav comportamentul structural la cutremur.

Ce alternative ai dacă ai dubii?

Dacă nu ai încredere în ce ți se spune și nu ai cunoștințe tehnice, poți apela la o firmă specializată în consultanță imobiliară tehnică. Aceasta trimite un inginer care verifică:

• structura blocului (în limita accesului);
• documentele disponibile;
• semnele vizibile de uzură;
• conformitatea cu normele de proiectare actuale.

Costul este comparabil cu cel al unei expertize pentru un apartament vechi, iar timpul de realizare e de 1-2 zile lucrătoare. Raportul obținut te poate ajuta să negociezi prețul sau să renunți la achiziție, dacă riscurile sunt prea mari.